Javier Prado Oeste 660
Departamento 1203 · 57,01 m² · Partida 11492916
Un departamento con historial de renta verificable en S/ 2 100 mensuales y costos de tenencia de S/ 251 al mes. Este informe descompone, línea por línea, cómo esos dos números se convierten en el rendimiento real del activo — y dónde se ubica frente a las medianas del BCRP para el distrito.
Piso 12 · Vista al mar
Precio de lista
S/ 390 000
US$ 115 933 · US$ 2 034/m²
Yield bruto
6,46 %
Mediana Magdalena: 6,50 %
Cap rate neto
4,96 %
Con 1 mes de vacancia al año
PER
15,5
Años de renta bruta · distrito: 15,4
01
Qué se está comprando
Todo lo que sigue se apoya en documentos, no en estimaciones: la partida electrónica, la declaración de autovalúo 2026 de la Municipalidad de Magdalena del Mar y la confirmación de gastos de la junta de propietarios.
Área ocupada y techada
57,01 m²Idénticas en partida registral
Distribución
2 dorm. + estudio1 baño · cocina y lavandería integradas
Piso
12Edificio con 2 ascensores y portero eléctrico
Antigüedad
25 añosDeclarada en PU 2026 · construcción terminada
Participación en zonas comunes
1,72 %Régimen de propiedad exclusiva y común
Cargas y gravámenes
NingunaAsientos 1 al 6 de la partida 11492916
Autovalúo 2026
S/ 84 818,31Terreno 10 663 · construcción 68 998 · otras inst. 5 157
Titularidad
Sociedad conyugalAmbos cónyuges intervienen en la venta
Los aires como tendal: metros de uso sin metros de precio
Por acuerdo del edificio, el propietario del 1203 tiene a su disposición una parte de los aires como tendal. En un departamento de 57,01 m² con cocina y lavandería integradas en un solo espacio, sacar el tendido fuera libera el área de servicio para uso efectivo — es superficie funcional que no está pagada en el precio por metro cuadrado.
Es un derecho de uso derivado de un acuerdo de junta, no una ampliación inscrita: los asientos revisados de la partida no registran ampliación de fábrica ni independización de aires. Para trasladarlo al comprador conviene acreditarlo con copia del acta y dejarlo declarado en la minuta.
02
De S/ 2 100 al mes a lo que efectivamente queda
La renta bruta es el titular; el flujo neto es el negocio. Entre uno y otro hay seis descuentos, todos identificables. Las barras están a escala sobre la renta bruta anual.
Renta bruta anual S/ 2 100 × 12 meses
25 200
Vacancia — 1 mes al año Rotación de inquilino, criterio conservador
− 2 100
Mantenimiento del edificio S/ 200/mes · incluye agua y bicicletero
− 2 400
Arbitrios municipales S/ 35/mes
− 420
Impuesto predial S/ 187,91/año · ver sección 03
− 188
Reserva de mantenimiento correctivo 3 % de la renta bruta
− 756
Resultado operativo neto (NOI) Base del cap rate
19 336
Impuesto a la renta de 1.ª categoría 5 % efectivo sobre la renta cobrada
− 1 155
Flujo neto al bolsillo S/ 1 515 al mes en promedio
18 181
De cada S/ 100 de renta bruta, quedan S/ 72 después de vacancia, gastos de tenencia, reserva de mantenimiento e impuesto a la renta. Los S/ 251 mensuales de gastos recurrentes representan el 12,0 % de la renta — una carga baja frente al estándar del mercado limeño, en buena parte porque el mantenimiento incluye el agua.
03
Los costos de tenencia, con su fuente
Tres conceptos recurrentes, cada uno con un documento detrás. El predial merece una lectura aparte: la boleta que llega hoy no es el costo que asumiría un comprador.
Gastos recurrentes a cargo del propietario · 2026
Concepto
S/ mes
S/ año
Estado
Fuente
Mantenimiento Incluye agua potable y bicicletero. Sin el bicicletero serían S/ 190.
200,00
2 400,00
Confirmado
Junta de propietarios
Arbitrios municipales Limpieza pública, parques y jardines, serenazgo.
35,00
420,00
Confirmado
Propietario
Impuesto predial Calculado sobre autovalúo propio de S/ 84 818,31 como predio único.
15,66
187,91
Recalculado
HR y PU 2026
Total costos de tenencia
250,66
3 007,91
12,0 % de la renta bruta anual
Por qué el predial baja de S/ 92 a S/ 15,66 al mes
El propietario confirma un cargo de S/ 276 por trimestre. Ese monto no corresponde a este departamento: la Declaración Jurada de Autovalúo 2026 liquida S/ 1 109 al año — cuatro cuotas trimestrales de S/ 277 — sobre un autovalúo combinado de S/ 238 352,31 que suma dos predios del mismo titular: el 1203 de Javier Prado Oeste y un segundo departamento en Jr. Tomás Ramsey, de mayor metraje. Los S/ 276 son un trimestre de los dos predios juntos.
Y hay un segundo efecto, más relevante para el comprador: el predial es progresivo y se calcula sobre la suma de todos los predios que un contribuyente tiene en el distrito. Sumados, los dos departamentos empujan S/ 158 102 de base al tramo de 0,6 %. Separado, el 1203 tributa 0,2 % sobre las primeras 15 UIT (S/ 80 250) y solo 0,6 % sobre los S/ 4 568 de exceso: S/ 187,91 al año. El comprador no hereda el tramo alto del vendedor.
Referencia normativa: TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF, art. 13 — tramos de 0,2 % hasta 15 UIT, 0,6 % de 15 a 60 UIT y 1,0 % sobre el exceso. UIT 2026 = S/ 5 350. El cálculo asume que el comprador no posee otros predios en Magdalena del Mar; si los tuviera, su predial se liquidaría sobre la base acumulada.
04
Mueva los supuestos
Los escenarios precargados varían únicamente la forma de operar el activo, no su precio. El precio de compra es un campo libre y deliberadamente sin valores sugeridos: la cifra que corresponde evaluar es la del inversionista, y todos los indicadores se recalculan al instante sobre ella.
Yield bruto
6,46 %
Renta bruta ÷ precio
Cap rate
4,96 %
NOI ÷ inversión total
ROI neto
4,66 %
Después de impuesto a la renta
Flujo neto mensual
S/ 1 515
Promedio del año
PER
15,5
Años de renta bruta
Recupero neto
21,5
Años de flujo neto, sin plusvalía
Renta bruta anual25 200
Ingreso efectivo después de vacancia23 100
Costos de tenencia− 3 008
Administración y reserva de mantenimiento− 756
Resultado operativo neto (NOI)19 336
Impuesto a la renta de 1.ª categoría (5 %)− 1 155
Flujo neto anual18 181
Inversión total considerada390 000
Equivalente en dólares · US$/m²US$ 115 933 · 2 034
El impuesto a la renta de primera categoría es 6,25 % sobre la renta neta, y la renta neta es el 80 % de la renta bruta — equivale a un 5 % efectivo sobre lo cobrado. La alcabala corre por cuenta del comprador y grava el exceso sobre 10 UIT (S/ 53 500 en 2026); para S/ 390 000 son S/ 10 095. No se consideran gastos notariales ni registrales.
05
Dónde se para el activo frente al distrito
El BCRP publica trimestralmente las medianas de precio de venta y de alquiler por metro cuadrado en doce distritos de Lima, con data de Urbania. Magdalena del Mar es uno de ellos, lo que permite comparar este departamento contra su propio mercado y no contra un promedio de ciudad.
Magdalena del Mar · precio de venta y alquiler por m²
Precio de venta · US$/m²Alquiler anual · US$/m²
A la izquierda del corte punteado, cortes anuales del primer trimestre; a la derecha, la serie trimestral completa. En el último año la mediana de venta de Magdalena subió 14,8 % en dólares (US$ 1 730 → 1 986/m²) y la de alquiler 19,4 % (US$ 108 → 129/m² anual): la renta subió más rápido que el precio, lo que comprime el PER y mejora el rendimiento de entrada. Fuente: BCRP, Notas de Estudios N.° 51 del 22 de julio de 2026, cuadros 5 y 6.
PER por distrito · I trimestre 2026
Años de renta necesarios para recuperar el precio de compra. Menos años es mejor para quien invierte. Barras medidas como desvío frente al promedio de los doce distritos (16,7 años).
Magdalena del Mar es el tercer distrito con recupero más rápido de los doce que sigue el BCRP. Este departamento, con un PER de 15,5, replica ese posicionamiento. Fuente: BCRP, cuadro 4.
Precio · vs mediana del distrito
+2,4 %
US$ 2 034/m² frente a US$ 1 986/m². Sobreprecio explicable por piso 12, vista al mar y frente a parque.
Renta · vs mediana del distrito
+1,9 %
US$ 131/m² anual frente a US$ 129/m². La renta de S/ 2 100 está validada por el mercado, no inflada para el informe.
Yield bruto · vs distrito
6,46 / 6,50
Prácticamente idénticos. El activo rinde como su mercado: el rendimiento no depende de un supuesto optimista.
06
El retorno total: renta más plusvalía
El flujo neto es solo una mitad. La otra es la apreciación del activo, y en este caso hay dos evidencias: lo que hizo el propio departamento en la partida registral y lo que hizo el distrito según el BCRP.
Apreciación documentada
Referencia
Inicio
Cierre
Variación
Anualizada
Este departamento · partida 11492916 Compraventa del 26/07/2023 a precio de lista actual
US$ 83 000
US$ 115 933
+39,7 %
+11,4 %
Mediana Magdalena · últimos 12 meses US$/m², 2025-I a 2026-I
1 730
1 986
+14,8 %
+14,8 %
Mediana Magdalena · siete años US$/m², 2019-I a 2026-I
1 614
1 986
+23,0 %
+3,0 %
El precio de 2023 es el valor consignado en la escritura pública N.° 2584 del 18/07/2023 e inscrito en el asiento C00003. Los valores registrados no siempre coinciden con el precio efectivamente pagado, de modo que ese +39,7 % debe leerse como indicativo, no como una tasación. La serie del BCRP es la referencia metodológicamente sólida.
Componente renta
4,66 %
ROI neto anual sobre precio de lista, escenario base con un mes de vacancia.
Componente plusvalía
3,0 %
Apreciación anualizada del distrito en dólares a siete años. Criterio conservador: el último año fue 14,8 %.
Retorno total esperado
≈ 7,7 %
Anual en dólares, sin apalancamiento. Con ocupación plena la componente renta sube a 5,17 % y el total a ≈ 8,2 %.
Cómo se comporta con financiamiento
Con una cuota inicial del 25 % (S/ 97 500) y un crédito hipotecario de S/ 292 500 a 20 años, el servicio de deuda a una tasa efectiva anual del 9,5 % ronda los S/ 2 690 mensuales — por encima de la renta. En el escenario base el flujo operativo no cubre la cuota, y el retorno sobre el capital propio pasa a depender de la plusvalía y de la amortización del principal, no del alquiler.
Es la lectura honesta del apalancamiento a las tasas de hoy: con un cap rate de 4,96 % y un costo de deuda cercano al 9,5 %, el apalancamiento es negativo sobre el flujo. Este activo funciona mejor comprado con capital propio o con una deuda pequeña. Las cifras de esta nota son ilustrativas y dependen de la tasa que cada banco ofrezca.
07
Qué falta cerrar
El análisis registral de las tres partidas está hecho y no arrojó alertas: la cadena de transferencias es coherente y las hipotecas que existieron figuran levantadas. Lo pendiente es documentario y no impide avanzar, pero sí se requiere para cerrar una compraventa.
Verificado
Partida registral 11492916, asientos 1 al 6
Sin cargas ni gravámenes vigentes. Hipoteca de la Caja Municipal de Crédito Popular de Lima (2003) levantada en 2004.
Verificado
Titularidad y régimen patrimonial
Sociedad conyugal inscrita. No hay poderes ni representación legal inscritos: ambos cónyuges deben intervenir y firmar.
Verificado
Autovalúo y liquidación del predial 2026
HR y PU emitidos por la Municipalidad de Magdalena del Mar, emisión N.° 009649.
Pendiente
Constancia de no adeudo de mantenimiento y tributos municipales
Confirma que no se traslada deuda al comprador. Es el documento que cierra la sección de costos de este informe.
Pendiente
Acta de junta que acredita el uso de aires como tendal
Necesaria para trasladar el derecho al comprador y dejarlo declarado en la minuta.
Pendiente
DNI vigente de ambos propietarios y escritura de adquisición 2023
Verificación de identidad y contraste de la cadena de transferencias.
Pendiente
Planos, certificado de parámetros, zonificación y vías
Complementario. Relevante si el comprador evalúa modificaciones a la distribución.
Los tres supuestos que más mueven el resultado
Vacancia. El escenario base asume un mes al año. Con ocupación plena el ROI neto pasa de 4,66 % a 5,17 %; con dos meses vacíos baja a 4,15 %. Es la variable más sensible del modelo y la más gestionable.
Precio de entrada. Es la variable con mayor efecto directo y la única que este informe deliberadamente no propone: cada S/ 10 000 de diferencia en el precio de compra mueve el cap rate unos 13 puntos base en sentido inverso. El campo de precio en la sección 04 queda abierto para que el inversionista corra el modelo con su propio número.
Base del predial. Los S/ 187,91 anuales asumen que el comprador no tiene otros predios en Magdalena del Mar. Si los tuviera, el tramo progresivo se liquida sobre la base acumulada y el costo sube.
Los números están sobre la mesa. Falta verlo.
Coordinamos visita y entregamos el expediente completo: partida electrónica, HR y PU 2026, y el modelo de rendimiento en hoja de cálculo para que lo corra con sus propios supuestos.
